Przed kupnem lokalu, bądź działki, koniecznie trzeba sprawdzić księgę wieczystą. Księga wieczysta to urzędowy rejestr prowadzony przez wydziały wieczystoksięgowe sądów rejonowych.

W pierwszej kolejności wskazujemy, iż księga wieczysta to nic innego jak urzędowy publiczny rejestr, który przedstawia stan prawny danej nieruchomości. Z ich zawartością może zapoznać się każdy, bądź to osobiście w sądzie rejonowym, bądź przez stronę internetową pod adresem http://ekw.ms.gov.pl. Numer księgi wieczystej zbudowany jest z trzech elementów: kodu sądu rejonowego, właściwego numeru oraz cyfry kontrolnej np. WA1M/000000000/1. Księga wieczysta dostępna jest w dwóch wersjach: aktualnej oraz zupełnej (przedstawiającej wpisy również „historyczne”).

Księga Wieczysta – co zawiera i z czego się składa.

Księga wieczysta podzielona jest na cztery działy zawierające różne informacje dotyczące nieruchomości. Najważniejsze informacje stanowić mogą wzmianki zawarte w dziale III. Mogą tam być wpisane: służebność drogi koniecznej, roszczenia z umów przedwstępnych, oraz bardzo niebezpieczne informacje o wszczęciu postępowania egzekucyjnego lub o uzgodnieniu treści w związku z wywłaszczeniem z nieruchomości.

DZIAŁ I  –  INFORMACJE O NIERUCHOMOŚCI

W dziale pierwszym znajdziemy informacje na temat oznaczenia nieruchomości (między innymi podany jest jej adres, numer działki czy opis budynku) i wpisy dotyczące praw, które związane są z jej własnością. Warto w tym miejscu sprawdzić, czy przedstawione dane tożsame są z rzeczywistością – przykładowo poprzez weryfikację adresu wybranego przez nas lokalu oraz sprawdzenie numeru działki ujawnionego w księdze wieczystej z numerem wynikającym z rejestru gruntów. W tym dziale przedstawiona jest również powierzchnia lokalu, liczba oraz rodzaj pomieszczeń, z których się on składa i jego przeznaczenie (tzn. czy jest to np. lokal użytkowy czy lokal mieszkalny). Dowiemy się z niego także, czy do tegoż lokalu przynależą pomieszczenia dodatkowe, jak np. miejsce postojowe. Tutaj też zawarte będą informacje o ewentualnej służebności gruntowej, prawie przechodu przez sąsiednią nieruchomość czy udziale lokalu w nieruchomości wspólnej.

DZIAŁ II  – WŁASNOŚĆ

Oznaczenia właściciela (właścicieli) lub użytkownika wieczystego. Znajdziemy tutaj również informację odnośnie sposobu nabycia prawa przez osobę, która jest wpisana jako właściciel, użytkownik wieczysty. Jeżeli nieruchomość jest we współwłasności w dziale tym znajdziemy informację ze wskazaniem, w jakich udziałach prawo to przysługuje poszczególnym współwłaścicielom. W przypadku małżonków, gdy nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego, zamieszczana jest adnotacja: wspólność ustawowa majątkowa małżeńska, nie posiada ona bowiem udziałów. W dziale II odnajdziemy również Pesel osoby fizycznej oraz REGON jednostki organizacyjnej tam wpisanej. W dziale tym nie wpisuje się adresów.

DZIAŁ II I – PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA

Trzecia część księgi przeznaczona jest do wpisów dotyczących ograniczonych praw rzeczowych, ograniczeń w rozporządzaniu lub użytkowaniu wieczystym nieruchomości oraz wpisów związanych z innymi prawami i roszczeniami. Jest to dział, który w naszej ocenie bezwzględnie należy sprawdzić przed nabyciem nieruchomości. Jest on ważny z tego powodu, że istnienie w nim jakiegokolwiek wpisu oznacza pewne ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości przez właściciela. W tym miejscu bowiem znajdziemy takie informacje, jak to, że nieruchomość jest obciążona prawem dożywotniego zamieszkania, użytkowania, służebności, odkupu lub pierwokupu. Istnieją w niej także zapisy dotyczące najmu i dzierżawy, ostrzeżenia o wszczęciu postępowania egzekucyjnego lub wpisy o jakichkolwiek innych prawach osób trzecich do wybranej przez nas nieruchomości.

DZIAŁ IV  –  HIPOTEKA

Z tego działu dowiemy się, czy nieruchomość jest obciążona hipotecznie. Jeśli tak, to znajdziemy dokładne określenie hipoteki, z podaniem jej waluty i wysokości, jak również wierzyciela hipotecznego.
Musimy pamiętać o tym, że wierzyciel, na rzecz którego została ustanowiona hipoteka, może dochodzić swoich roszczeń od każdego właściciela, niezależnie od tego, czy jest to dłużnik, czy też kolejny właściciel nieruchomości.
W dziale tym mogą być wpisane hipoteki umowne – ustanawiane z woli właściciela oraz hipoteki przymusowe – niezależne od woli właściciela. Te ostatnie najczęściej są ustanawiane na zabezpieczenie wierzytelności US czy ZUS (jeśli właściciel ma długi i ich nie spłaca).

WZMIANKI

W tym miejscu warto zaznaczyć, iż przyjrzeć powinniśmy się również zamieszczonym w każdym dziale wzmiankom. Oznaczają one, że do właściwego Sądu Rejonowego wpłynął – jeszcze nie rozpatrzony – wniosek o wpis do księgi wieczystej o określonej dacie i godzinie któremu został nadany numer Dz. KW. Nie wiemy wtedy jeszcze czego ten wniosek dotyczy ani przez kogo został złożony, ale mamy informację, że coś może się zmienić. Zmiana może polegać na dodaniu nowego wpisu, wykreśleniu już znajdującego się lub jego zmianie. A czego możemy się spodziewać? Wzmianka w dziale I może znaczyć, że chodzi o korektę adresu, powierzchni nieruchomości czy opisu budynku. Wzmianka w dziale II może dotyczyć, że ktoś wystąpił z wnioskiem o ujawnienie swoich praw własności do nieruchomości. Wzmianka w dziale III może oznaczać wniosek o wpis ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, w tym – Uwaga! – o wszczęciu egzekucji z nieruchomości. Wzmianka w dziale IV może znaczyć, że ktoś żąda wpisu zabezpieczającego wierzytelność.